Καθεστώς απόλυτου χάους επικρατεί όσον αφορά τα 71.000 κάθε μορφής ακίνητα που έχει στην κατοχή του το ελληνικό δημόσιο. Συνολική καταγραφή της ακίνητης περιουσίας δεν υπάρχει και μόλις 720 ακίνητα, ποσοστό που δεν ξεπερνά το 1% των ακινήτων του Δημοσίου είναι καταχωρισμένα ως μισθωμένα. Την ίδια ώρα είναι ελάχιστα γνωστό πως η αξιοποίηση μόλις 100 ακινήτων μπορεί να αποτελεί έναν «φιλόδοξο» στόχο.Σε έρευνα που παρουσίασε το ΙΣΤΑΜΕ διαπιστώθηκε πως σε ποσοστό 14% τα ακίνητα (9.600) προβάλλονται ως ελεύθερα, κάτι που δεν προκύπτει από άλλα διαθέσιμα στοιχεία των κτηματικών υπηρεσιών. Τυχαία και ενδεικτική χαρακτηρίζεται στην ίδια μελέτη η αποτίμηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας στα 272 δισ. ευρώ που είδε πρόσφατα το φως της δημοσιότητας.
Αυτό δείχνει ότι η προοπτική αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, στην οποία βασίστηκε εν πολλοίς το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης για την είσπραξη επιπλέον πόρων, είναι ομιχλώδης. Κατά συνέπεια ο κυβερνητικός στόχος παραμένει μακροπρόθεσμος ως προς την εξασφάλιση εσόδων από την αξιοποίηση των ακινήτων, καθώς είναι τεράστιες οι παραλείψεις που καταγράφονται και επισημαίνονται επί δεκαετίες χωρίς αποτέλεσμα. Άλλωστε δεν υπήρξε μέχρι πρότινος κάποια ενθαρρυντική εξέλιξη μετά την υπογραφείσα σύμβαση μεταξύ ΚΕΔ, Ένωσης Εταιρειών Ακινήτων, Planet AE και Savills Hellas.
Τα εκκρεμή τεχνικά και νομικά ζητήματα και οι πολλαπλές νομοθετικές ρυθμίσεις που απαιτούνται, κάνουν επιφυλακτικούς και τους πλέον αισιόδοξους στην αγορά του real estate. Όταν προ μηνών μεσιτικοί κύκλοι έκαναν λόγο για ξεκάθαρη πολιτική βούληση αναφορικά με την ταχύτητα αξιοποίησης των ακινήτων του Δημοσίου, λίγοι γνώριζαν ότι παραμένει «ανεκτίμητη» η αξία της ακίνητης περιουσίας που αυτό έχει στην κατοχή του.
Είναι ελάχιστα γνωστό πως από τα 71.000 ακίνητα, η αξιοποίηση μόλις 100 αποτελεί άκρως φιλόδοξο στόχο. Η πρόσφατη αποτίμησή της στα 272 δισ. ευρώ χαρακτηρίζεται αναξιόπιστη. Πρόκειται για πρόχειρη εκτίμηση, διότι το συγκεκριμένο ποσό δεν υπολογίστηκε με βάση αγοραίες τιμές. Προέκυψε από απλό πολλαπλασιασμό «ποσοτήτων» επί μια τυχαία ενδεικτική τιμή.
Σε μία πρώτη προσπάθεια υπολογισμού τα οικονομικά επιτελεία των τελευταίων κυβερνήσεων πρόβαλαν εξωπραγματικά μεγέθη, αποβλέποντας σε έσοδα της τάξης του 1,5 δισ. ευρώ (μόνο από την πώληση και επαναμίσθωση δημοσίων κτιρίων σε εμπορικές περιοχές ανά τη χώρα). Με στόχο την παραγωγική εκμετάλλευση της περιουσίας αυτής έχει προταθεί από τις αρχές της δεκαετίας του ‘90 να αξιοποιηθούν τουριστικά είτε επενδυτικά ακόμη και τα 598 νησιά πλήρους κυριότητας του Δημοσίου. Μόνο που ουδείς γνωρίζει το πραγματικό μέγεθος και την ακριβή αξία της δημόσιας περιουσίας που διέπεται από ένα ασαφές νομικό καθεστώς (καταπατήσεις, διεκδικούμενα), είναι ελλιπώς χαρτογραφημένη και υπάρχει γι’ αυτήν μια αναξιόπιστη βάση δεδομένων.
* 1990: Προωθείται ανεπιτυχώς ο θεσμός των κτηματικών ομολόγων βασισμένων σε μελέτες αξιοποίησης ακινήτων εξαιτίας πολιτικών αντιδράσεων.
* 1992: διαγωνισμός μακροχρόνιας μίσθωσης άγονων νησιών χωρίς επιτυχή έκβαση εξαιτίας πολιτικών αντιδράσεων.
* 2002: Άγονος ο διαγωνισμός μίσθωσης νήσων Νέα Στύρα Εύβοιας για ανάπτυξη τουριστικών εγκαταστάσεων ενόψει Ολυμπιάδας 2004.
* 2005: Αποτυχημένη απόπειρα εισαγωγής της πρώτης δημόσιας ΑΕΕΑΠ στο Χρηματιστήριο εξαιτίας της προσπάθειας να ιδιωτικοποιηθούν μερίδια χωρίς προϋποθέσεις και σχέδιο ανάπτυξης.
* 2010: Στα χαρτιά παραμένει η αξιοποίηση του ακινήτου 223 στρεμμάτων στο Αντίρριο για την εκμετάλλευση του οποίου αναγκαία θεωρείται και η διαβούλευση με τοπικούς φορείς.
* Επιπλέον σημαντικό εμπόδιο έχουν αποτελέσει κατά καιρούς και οι τοπικοί φορείς (ΟΤΑ) που αντιτάσσονται στην λογική της κεντρικής αξιοποίησης. Ιστορικά έχει αποδειχτεί ότι οι φορείς αυτοί λειτουργούν με πολιτικοκοινωνικά κριτήρια και όχι με οικονομικά, είτε υπάρχει στασιμότητα όπως στην περίπτωση του δήμου Ταμυναίων στο Αλιβέρι.
Αδυναμίες
Τα προβλήματα διαχείρισης των ακινήτων εξακολουθούν να εντοπίζονται κυρίως:
* στην έλλειψη ενιαίας καταγραφής των ακινήτων εξαιτίας των πολλών φορέων (Υπουργεία, ΔΕΚΟ, Ταμεία) που τα δια- χειρίζονται,
* στη μεγάλη διασπορά διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας- ΚΕΔ, ΕΤΑ, ΔΕΠΟΣ, ΤΕΘΑ, Ολυμπιακά Ακίνητα,
* στην πολυδιάσπαση του Μητρώου ακινήτων σε δεκάδες φορείς και Υπουργεία με συνέπεια να καταπατούνται χιλιάδες στρέμματα κάθε χρόνο, lστην έλλειψη επικαιροποιημένων γεωγραφικών δεδομένων (τοπογραφικοί χάρτες),
* στην αποσπασματική πολιτική αξιοποίησης χωρίς μακρόπνοο σχεδιασμό.
Φιλόδοξη, αλλά ημιτελής η στρατηγική σύμπραξης με ιδιώτες επενδυτές
Η παρούσα οικονομική συγκυρία θα φέρει αντιμέτωπες την ιδιωτική με τη δημόσια ακίνητη περιουσία, δίνοντας την «ευκαιρία» στους επενδυτές να τοποθετηθούν όπου τους συμφέρει. Καταπατημένες εκτάσεις που υπολογίζονται στο 45% του συνόλου της περιουσίας του Δημοσίου, αυθαίρετα κτίσματα τρίτης γενιάς, απουσία κτηματολογίου είναι ορισμένα από τα εκκρεμή ζητήματα που χρονίζουν. Συνεπώς, η στρατηγική εκμετάλλευσης των κρατικών ακινήτων σε σύμπραξη με τον ιδιωτικό τομέα, χωρίς εκποίηση και παραχώρηση, είναι φιλόδοξη, αλλά ημιτελής, επισημαίνουν σύμβουλοι και εκτιμητές ακινήτων.
Επιθυμητή είναι και η εφαρμογή σύγχρονων χρηματοδοτικών μεθόδων πώλησης και ταυτόχρονης μίσθωσης ακινήτων του Δημοσίου (sale & leaseback, sale construct, leaseback operating leasing). Από την πλευρά των επενδυτών γίνεται λόγος για απουσία στρατηγικής και μακροπρόθεσμου σχεδιασμού ως προς την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας. Η αγορά επαγγελματικών ακινήτων γνωρίζει μεγάλη κάμψη την τελευταία διετία. Ο αριθμός των αδιάθετων επαγγελματικών χώρων βαίνει αυξανόμενος. Και οι επενδυτές στο real estate σαφώς κυνηγούν τις ευκαιρίες. Τα μεγάλα διεθνή κτηματομεσιτικά γραφεία προετοιμάζονται να πάρουν θέσεις στην ελληνική αγορά με την προοπτική ευκαιριών σε βιομηχανικά κτίρια και γραφεία, ενώ μέχρι και τον περασμένο Νοέμβριο γινόταν λόγος για την δημιουργία και νέας ΑΕΕΑΠ από μέρους ιδιωτών που τοποθετούνται σε ακίνητα-φιλέτα, στην ελληνική αγορά.
0 σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου